CALIDADES DUPLEX VALDELINARES
5. DATOS URBANISTICOS
El edificio se encuentra dentro del Casco urbano de Valdelinares. Está perfectamente integrado dentro de su trama urbana. Cuenta con los servicios básicos necesarios a nivel urbanístico y dotacional.
El suelo sobre el que se ubica el edificio esta clasificado como suelo urbano según la normativa de aplicación.
La normativa que afecta al inmueble es la reflejada en las ORDENANZAS REGULADORAS aprobadas con fecha 30 de Junio de 1.983.
El edificio se encuentra dentro de ordenación y ¡as variaciones propuestas en el presente documento afectan en la forma que se describe a continuación a los parámetros urbanísticos de origen.
Así, se va a incrementar la altura de comisa de la edificación por la elevación en 40 cm. de los forjados de techo de planta primera y segunda. Por tanto, la altura de comisa pasará a ser de 8.43 m. en vez de los 7.94 m. existentes en la actualidad, siempre dentro de la limitación de 9.00 m. establecida por la normativa de aplicación.
Esta elevación afectará también a la cubierta, cuya altura se incrementa igualmente, generando una segunda planta en la fachada recayente a la Calle del sol. La elevación, provoca a su vez, un mejor aprovechamiento del espacio bajo cubierta, que será rehabilitado con el fin de albergar las zonas de noche de los apartamentos superiores.
Esta elevación del último nivel no se refleja en la fachada principal, para lo cual se ha establecido un retranqueo suficiente respecto a la linea de fachada. Por tanto esta nueva planta únicamente se refleja en la fachada recayente a calle del Sol generando una unificación de alturas con el edificio contiguo.
En la normativa de aplicación se establece la necesidad de conservación de tos elementos protegidos. En el caso que nos ocupa, estos elementos afectan a la fachada principal y son el arco existente en planta baja y la solana. En las obras previstas se contempla el saneado y rehabilitación de ambos elementos conservando fielmente la estructura y estética de los mismos.
6. CARACTERISTICAS DE LA REHABILITACION A REALIZAR.
El edificio, como se ha descrito anteriormente, se encuentra en la actualidad en desuso y en un avanzado estado de deteriora funcional y estructural que hace necesaria la demolición y reconstrucción prácticamente total del mismo.
6.1 Estructura
En el presente proyecto se establece la necesidad de sustitución de la estructura preexistente, con la excepción de aquellos elementos que debido a la configuración actual dan servicio portante a piezas de ¡as propiedades contiguas
Como se especificará con posterioridad la estructura de nueva ejecución se llevará a cabo mediante pórticos de acero laminado y, en un intento de conservar en la medida de lo posibles sistemas estructurales tradicionales, forjados de viguetas de madera y revoltón cerámico.
Con la rehabilitación que se describe en el presente escrito se pretende asegurar la estabilidad del edificio para, posteriormente, acometer la adecuación de los apartamentos que ocuparán las distintas plantas del inmueble, así como la nefuncionalización de la última planta del inmueble, la situada bajo cubierta, mediante la elevación de los forjados sustituidos y la creación de nuevos elementos de comunicación vertical.
6.2 Elementos de comunicación vertical.
Con las intenciones anteriormente descritas se demolerá la totalidad de las
escaleras
existentes, creando nuevos elementos que, dadas las características de los
distintos apartamentos proyectados, servirán
únicamente como elementos comunicadores de los distintos
niveles internos de los
mismos asi, se ejecutarán tres nuevas roscas de ladrillo con peldañeado del
mismo material, cada una de las cuales, servirá exclusivamente al apartamento en
el que se encuentren ubicadas.
6.3 Instalaciones generales.
Las instalaciones generales del edificio se encuentran en un total estado de
abandono, por lo que en el presente proyecto se contempla la sustitución de la
totalidad de las mismas. Asi, en planta baja, se dispondrán las hornacinas
necesarias para albergar los contadores de agua, gas y electricidad del
apartamento 1, mientras que para los apartamentos de los pisos superiores se
colocará un armario a tal efecto en el zaguán de entrada desde la calle del Sol.
6.3.1 Instalación eléctrica.
Hechas las nuevas acometidas, se dispondrán nuevas instalaciones tanto generales
de distribución hasta los apartamentos, como ya en el interior de los mismos.
Toda la nueva instalación se realizará con cableado libre de PVC.
6.3.2. Instalación de fontanería.
Se cambiará la acometida general del edificio, asi como las montantes y los
elementos de distribución interior en apartamentos, que se realizarán mediante
conducciones de polletlleno. Destacar la introducción de placas de captación
solar para la obtención de agua caliente sanitaria.
6.3.3. Saneamiento.
Esta previsto el cambio total de la red horizontal de desagües del edificio, que
se realizara mediante conducciones de polletieno, así como su conexión con la
red de alcantarillado municipal.
Del mismo modo se colocarán nuevas bajantes de polietileno empotradas, con
ventilación a cubierta.
6.3.4 Apartamentos.
Una vez consolidada la estructura y las instalaciones generales se desarrollará
la redistribución de las distintas plantas, las cuales contarán con los
siguientes usos y estancias:
PLANTA BAJA y PRIMERA: Estos dos niveles serán los encargados de albergar el
primero de los apartamentos. Éste, al que se accederá desde la calle Oscura,
contará en planta baja con una zona de estar, comedor, cocina, despensa,
lavadero, baño completo y escalera de acceso al piso superior.
En este segundo nivel se encuentra la zona de noche de este primer apartamento
con zona de estar, baño completo y dormitorio principal. Debido a la profundidad
de la habitación y para garantizar una óptima ventilación se han abierto a la
calle del Sol unas ventanas altas y rasgadas, practicadas tras la elevación del
forjado de techo de planta primera, que permiten una ventilación cruzada con los
huecos de fachada principal.
PLANTA SEGUNDA y TERCERA (bajo cubierta):
Esta planta segunda cuenta con acceso directo desde la calle del Sol. Este
acceso alberga un armario de instalaciones generales y se abre a un vestíbulo
previo en el que encontramos las puertas de acceso a los apartamentos segundo y
tercero.
APARTAMENTO 2: A la derecha de este vestíbulo previo se encuentra la puerta que
nos permite el acceso a la zona de día del apartamento 2. En este primer nivel
encontramos la
zona de
estar, cocina y un pequeño baño con la zona del inodoro compartimentada. También
encontramos junto al banco de la cocina, la escalera de acceso al nivel superior
que, bajo su techo abuhardillado, alberga dos dormitorios, uno sencillo, y el
principal con baño propio.
Ambos dormitorios cuentan con armario empotrado.
APARTAMENTO 3: Con una zonificación similar a la descrita para el apartamento dos, cuenta con una superficie mayor, lo que le permite desarrollar las mismas funciones en espacios más amplios. Así, de nuevo en el primer nivel, encontramos la zona de día que estará compuesta por cocina, aseo, sala de estar y comedor. A través de la escalera subimos al nivel bajo cubierta en el que encontramos un único dormitorio que cuenta con baño completo y vestidor. La redistribución se realizará mediante tabiqueria de ladrillo cerámico hueco de 7 cm. con
posterior enlucida de yeso y pintado mediante pinturas ecológicas.
6.4 Acabados interiores y carpinterías.
Todos los paramentos interiores se lucirán con yeso, con excepción de baños y zonas de cocina en los que se recurrirá a los alicatados parciales.
Los pavimentos serán de gres y la totalidad de las carpinterías se sustituirán por nuevos elementos de madera cuidando su diseño, de manera que se respeten de forma estricta los condicionantes estéticos del lugar.
6.5 Cubiertas
La cubierta se elevará, por lo que se sustituirá en su totalidad por otra inclinada compuesta por vigas metálicas y viguetas de madera sobre las que se confeccionará un tablero de tarima con aislamiento de corcho negro de 10 cm. de espesor, capa de compresión, lámina impermeabilizante y teja árabe, proporcionando una perfecta estanqueidad y aislamiento a los apartamentos.
6.6. Fachada
La fachada se reconstruirá en su totalidad reproduciendo fielmente la composición de la misma tanto en su estructura de ritmos y huecos como en los materiales utilizados en su confección.
• Lanzando libremente el
escombro desde una altura máxima de dos plantas, sobre el terreno, siempre que
se disponga de un espacio libre de 6 x 6 m.
• Por desescombro mecanizado. La máquina se aproximará a la medianera como
máximo a 1 m. y trabajará en dirección no perpendicular a ella.
Sea cual fuere la forma de evacuar escombros:
• Se regaran para evitar la formación de masas de polvo.
• Se desinfectará cuando pueda transmitir enfermedades contagiosas.
• El espacio donde cae el escombra estará acotado y vigilado
• No se acumularán escombros con peso superior a los 100 kg/m2, sobre forjados
aunque estén en buen estado.
• No se depositaran escombros sobre los andamios.
8.2. MOVIMIENTO DE TIERRAS
Tras la limpieza del terreno, se excavará con medios mecánicos las zanjas para
las zapatas y riostras de nueva ejecución hasta llegar a cota de cimentación.
Se realizará también la excavación de las zanjas para conducciones, así como su
tapado y compactado una vez colocadas las correspondientes tuberías.
Los rellenos necesarios se realizarán en tongadas de 20cm. compactándose cada
una de ellas hasta un 95% del próctor normal.
8.3. CIMENTACION Y SOLERAS
La cimentación está compuesta por zapatas aisladas y riostras de hormigón armado
HA-25/B/20/lla y acero para las armadura B-400 S. La solera se realizará de
forma que, sobre el terreno compactado, se dispondrá una capa de encachado de
bolos de 25 cm. de espesor sobre la que se colocará una capa de arlita de unos
10 cm. espesor, mezclada con mortero pobre que actuará como aislante térmico.
Sobre la arlita se dispondrá una lámina impermeabilizante de butilo EPDM y una
solera de hormigón de 10 cm. de espesor que servirá de base definitiva para el
mortero de agarre del pavimento
8.4. SANEAMIENTO
Las conducciones de desagües horizontales enterradas serán de tubos de
polipropileno de marca acreditada, colocados con una pendiente mínima de! 1,5% y
protegidos con una capa de 15cm. de hormigón HM-15. Las conducciones verticales
también serán de polipropileno.
Al pie de las bajantes, en bifurcaciones y a la salida del desagüe general, se
colocarán arquetas de fábrica de ladrillo, enfoscadas interiormente sobre solera
de hormigón HM-15.
La Instalación se conectará a la red general de desagües Municipal.
8.5. ESTRUCTURA
La estructura de nueva ejecución se confeccionará mediante pórticos de acero
laminado Todos los forjados serán de vigueta de madera de pino, entrevigado de
revoltón cerámico y capa de reparto de hormigón de cal. El canto de forjado será
de 26 cm: la altura de las viguetas de madera será prácticamente constante e
igual a 22 cm más una capa de reparto de 4 cm. Se apoyará, empotrándose en el
alma de los pórticos metálicos anteriormente citados. Los tramos de viguetas que
se encuentren con la fachada a c/ sol, se apoyarán sobre un nuevo muro de 1 pie
de ladrillo perforado que se colocará como hoja interior del cerramiento de
nueva ejecución, concretamente sobre el zuncho de hormigón armado que actuará
como coronación del mismo, de forma que se asegure la transmisión de cargas s
los muros de nueva construcción que, a su vez, apoyan directamente sobre el muro
preexistente contra terreno.
Las escaleras interiores se realizarán con bóveda formada por doble rosca de
ladrillo cerámico y capa de compresión de hormigón aligerado.
8.6. CUBIERTA
La zona de cubierta plana transitable se realizará mediante una cubierta
invertida formada por hormigón con 5 cm. de aislante de corcho y 7 cm de mortero
aligerado con arlita en la formación de pendientes, preparado de superficie,
lámina impermeabilizante de butilo (E.P.D.M.), y capa de protección de 4cm. de
mortero y acabado con baldosa cerámica rústica.
La cubierta inclinada se ejecutará sobre forjado inclinado de viguetas de
madera, con tarima machiembrada del mismo material, aislamiento de corcho de 10
cm. de espesor, capa de compresión de 4 cm de hormigón en masa y acabado de teja
árabe.
El alero de cubierta está realizado con los vuelos de las propias viguetas de
madera que conforman el forjado inclinado, apoyadas sobre el muro de fachada,
tornapuntas individuales y conexiones puntuales con las viguetas del forjado
inmediatamente inferior en la zona de antepecho de la cubierta plana transitable
del ultimo nivel, con un vuelo total de 1.50 m.
Los canalones serán vistos de cobre envejecido fijados con garras al alero y las
bajantes, también del mismo material, serán vistas.
8.7. ALBAÑILERIA
El muro de cerramiento, desde el que se accede a la cubierta plana transitable
se realiza, al igual que las fachadas recayentes a las calles oscura y sol
respectivamente, mediarte hoja interior de 1 pie de ladrillo cerámico perforado,
cámara de aire de 5 cm que albergará el aislamiento de corcho natural y hoja
exterior de ladrillo cerámico hueco de 11 cm.
La tabiqueria interior, se realizará con ladrillo cerámico hueco de 7 cm. de
espesor, con la excepción de los muros de separación entre apartamentos que se
confeccionarán con bloque aligerado fonoaislante arliblock o similar de 17 cm.
de espesor.
Del mismo modo, los muros medianeros preexistentes se doblaran con ladrillo
cerámico hueco de 7 cm. de espesor con cámara de 3 cm. rellena de corcho natural
como elemento aislante.
En planta baja, separando propiedades, se confeccionará una medianera completa
mediante doble hoja da ladrillo cerámico hueco de 7 cm. de espesor y corcho
natural de 3 cm. en cámara intermedia.
Los dinteles de puertas, ventanas y pasos en el cerramiento se realizarán
mediante doble vigueta de hormigón pretensado. En fachada principal se intentará
en la medida de lo posible la reutilización de los dinteles de piedra
preexistentes.
Los vierteaguas de las ventanas serán de granito.
Los precercos serán de pino y se falcarán en la tabiqueria interior.
El peldañeado de la escalera se realizará con ladrillo cerámico hueco recibido
con mortero decaí 1:6.
La expulsión de humos y gases de cocinas se realizará mediante tubo de aluminio
rizado de 120 mm0. Y la expulsión de humos y gases de la caldera se realizará
mediante tubo de acero 150 mm0.
Los tiros de las chimeneas de los conductos de evacuación de humos y gases se
realizarán mediante ladrillo perforado y rematados con aspirador de obra según
diseño de planos.
8.8. REVESTIMIENTOS
Las fachadas se enfoscarán mediante mortero de cemento blanco y cal para su
posterior pintado con pinturas al silicato. De nuevo se tratará en la medida de
lo posible de mantener y reutilizar los recercados de piedra característicos de
la fachada original.
En el interior los muros, tabiques y techos se enlucirán de yeso, aunque
puntualmente se revestirán paramentos interiores mediante aplacado de piedra.
Se colocará falso techo de escayola como cajeado de los elementos metálicos de
estructura.
Se ejecutará una chimenea
de obra en salón comedor del Apartamento 1.
Las cocinas, baños y aseos se aiicatarán con azulejo y cenefas intercaladas
hasta media altura, enluciendo de yeso hasta el techo para posterior pintado;
los baños contarán con espejos encastrados.
Las dimensiones y colores a elegir por la propiedad y la D.F.
El lavadero en apartamento 1 irá alicatado de suelo a techo.
A toda la madera de la obra se le aplicará un tratamiento de protección de la
madera y un barniz ecológico como acabado final.
8.9. PAVIMENTOS
En interiores:
Se colocara tarima de madera como pavimento de dormitorios, empleándose el
pavimento de piedra en salones y comedor del apartamento 1. El gres será el
material empleado en el resto de las estancias de los distintos apartamentos.
En exteriores:
En la terraza, el pavimento será de baldosa de cerámica rústica antideslizante
colocado conjunta abierta y rejuntado con material oscuro.
Todos los modelos de pavimentos a determinar por el promotor y la dirección
facultativa.
8.10. CARPINTERIA
Interior:
Las puertas de paso serán lisas de madera maciza de pino, formadas por tablas
unidas con pasantes vistos del mismo material.
Los armarios empotrados tendrán puertas, del mismo material que las puertas de
paso, serán abatibles y, al igual que el vestidor, estarán forrados
interiormente con distnbución de estantes y cajoneras según esquema a determinar
por la propiedad y la Dirección Técnica.
El mobiliario de las cocinas estará formado por armarios altos y bajos de
tablero preformado encimera de granito y fregadero para encastrar de marmol
vaciado.
La barandilla de las escaleras interiores tendrá 1.00 m. de altura y será de
forja con pasamanos de madera.
Exterior:
Las puertas de entrada serán de madera maciza, tendrán herrajes y cerradura de
seguridad.
En fachadas, ventanas y puertas halconeras serán de madera maciza, llevarán
vidrio doble 6+6+6 tipo climalit o similar. Como elementos de seguridad y
control solar se dispondrán contraventanas interiores de madera maciza.
En huecos de planta baja se colocarán rejas metálicas como elemento de seguridad
Todo según diseño especificado en el plano de carpintería.
Las barandillas de las escaleras serán de hierro forjado, según despiece
especificado en los planos.
8.11. FONTANERIA Y SANITARIOS
Se realiza la conexión a la red existente según normativa del servicio
municipal. Se colocará una liave de paso general y contador individual para cada
apartamento empotrado en fachada.
La instalación interior será de polietileno y seguirá el esquema señalado en los
planos. El
paso de las conducciones por los muros y techos se realizarán con pasatubos y
cada Local húmedo tendrá su llave de paso.
Se coiocarán placas solares en faldón de cubierta orientado a sur para la
obtención de agua caliente sanitaria. Los acumuladores se situarán bajo cubierta
en armarios registrabies
desde cubierta plana transitables y contarán con apoyo de resistencia eléctrica
para momentos de consumo alto o bajo rendimiento de las placas.
Los aparatos sanitarios serán de porcelana vitrificada en modelos y colores a
elegir por el promotor y la D.F., estableciéndose como elementos de referencia
los de la serie "Dama" de Roca. La bañera de hidromasaje, será de chapa de la
marca Roca o similar.
Los platos de ducha de los aseos, estarán realizados "in situ", mediante
formación de pendientes, impermeabilizante y acabado con piezas de cerámica
vidriada tipo gresíte o similar.
La grifería será monomando Grohe serte "Eurodin" o similar
Todos los desagües de los aparatos serán de polietileno. Las bajantes de aguas
fecales serán de polietileno e irán empotradas con ventilación a cubierta.
8.12. ELECTRICIDAD
Se efectuará la toma a tierra de toda la instalación y de las masas metálicas de
acuerdo con el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión y sus Instrucciones
complementarias.
La caja general de protección se colocará junto a los contadores, en hornacina
empotrada en cerramiento de fachada en apartamento 1 y en armario exterior
situado a la entrada en el resto de apartamentos. El cuadro general de
distribución se colocará en el interior de los apartamentos.
Se realizará la instalación eléctrica en todo el edificio mediante cable de
cobre empotrado en pared con protección de polietileno. El grado de
electrificación será elevado formado por 10 circuitos (>9.200W). Los circuitos
de los dormitorios dispondrán de Bioswitch. Los mecanismos serán de tipo rustico
cerámico, a elegir por la D.F. y la propiedad. Todos los mecanismos de la
vivienda estarán conectados a la toma de tierra.
Se instalará antena de TV y FM, con todas las tomas necesarias en los
apartamentos, según planos
Se realizará la instalación de telefonía y linea ADSL con las tomas necesarias
en los apartamentos, según planos.
Se colocará portero automático en las entradas de los apartamentos.
8.13. CLIMATIZACION
La calefacción de los apartamentos se llevará a cabo mediante radiadores
eléctricos de acumulación situados según se especifica en la documentación
gráfica adjunta.
Como se ha comentado anteriormente, el agua caliente sanitaria se obtendrá
mediante instalación de placas solares en faldón de cubierta perfectamente
orientados a sur y depósito intercambiador- acumulador vertical, con apoyo
eléctrico en momentos de altos consumos o bajo rendimiento de las placas.
Ver planos de instalaciones.
8.14. PINTURA
Las fachadas se pintarán con pinturas al silicato.
Las paredes y techos interiores irán pintados con pintura ecológica lisa con
color a decidir por el promotor y la D.F., previo lijado de imperfecciones y
adherencias, mano de fondo diluida, plastecido de faltas y dos manos de acabado.
La carpintería exterior e interior de madera irá barnizada con barnices
ecológicos.
Los elementos exteriores de cerrajería se protegerán con pintura de limaduras
metálicas tipo Oxirón sobre capa de Imprimación.